Wertermittlung von Immobilien
Nach unterschiedlichen Verfahren
Es ist immer gut zu verstehen, wie eine Bewertung ermittelt wird und wie sie begründet wird, insbesondere wenn sie dazu dient, Ihren Fall zu argumentieren, eine Immobilienbewertung zu verteidigen oder eine Erhöhung der Bewertung zu berechnen, die auf Ihre Immobilie angewandt wurde.
Die Art und Weise, wie die Ergebnisse der Wertermittlung in der Öffentlichkeit kommuniziert werden, sorgt oft für Verwirrung. Zum Beispiel die Bewertung einer Immobilie – ob sie in einem Jahresbericht, in der Lokalzeitung, im Radio oder von einem Immobiliensachverständigen mitgeteilt wird.
Wertermittlung Immobilien
Vergleichswertverfahren
Eine Methode zur Ermittlung des Werts von Immobilien ist das Vergleichswertverfahren, das in der Regel zur Ermittlung des Werts einer Eigentumswohnung verwendet wird. Dieses Verfahren wird auch als Cost-less-depreciation-Methode bezeichnet.
Der Wert eines Vermögensgegenstandes wird durch die Erträge, die er erwirtschaftet, und den Kapitalwert, den er aus diesen Erträgen erwirtschaftet, abzüglich der Aufwendungen, die nicht der Immobilie zugerechnet werden, bestimmt.
Wertermittlung von Immobilien
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren, das in der Regel für Ein- und Zweifamilienhäuser angewendet wird. Die Wertdifferenz wird als Prozentsatz des Gesamtwerts anhand einer Kennzahl gemessen. Die Kapitalwerte basieren entweder auf den Mieteinnahmen oder dem Kapitalwert.
Der Wert eines Vermögenswerts wird durch die Erträge, die er erwirtschaftet, und den Kapitalwert, den er aus diesen Erträgen erwirtschaftet, abzüglich der Aufwendungen, die der Immobilie nicht zugerechnet werden, bestimmt.
Wertermittlung Immobilien
Ertragswertmethode
Die Ertragswertmethode wird für vermietete Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien verwendet. Die Ertragskapitalisierung wird zur Bewertung der Immobilie verwendet, indem die jährlich erwarteten Nettobetriebseinnahmen prognostiziert und kumuliert werden und die Summe mit einem Satz kapitalisiert wird, der die erwarteten langfristigen wirtschaftlichen Gewinne widerspiegelt.
Die Ertragswertmethode wird für ertragsbringende Immobilien, insbesondere für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser, angewandt. Bei der Berechnung des Immobilienwerts wird der Gegenwartswert des Kapitalstroms (oder Einkommensstroms) geschätzt, den die Struktur der Immobilie in den kommenden Jahren voraussichtlich erzeugen wird.
Die Schätzungen werden von den Versicherungsgesellschaften durchgeführt, um den Wert zu ermitteln:
- Den tatsächlichen Geldwert der versicherten Immobilie
- Die Höhe des Selbstbehaltes
- Der Höchstbetrag, den der Eigentümer für Gebäude, bauliche Verbesserungen oder Reparaturen an der versicherten Immobilie erhalten kann. Dieser Betrag wird als der tatsächliche Barwert bezeichnet und manchmal auch als Wiederbeschaffungswert bezeichnet.
- Die Versicherungsprämie, d. h. die Summe aller Gebühren, die man für die Versicherung und alle anderen Ausgaben zu zahlen hat.
- Der Schadenwert des versicherten Eigentums ist der Betrag, den die Versicherungsgesellschaft zahlt. Dies ist der Höchstbetrag, den eine Gesellschaft für den Verlust der Wohnung und des persönlichen Eigentums zahlen wird. Je nach Versicherungssumme kann dieser Betrag erheblich unter dem Marktwert des Hauses liegen.
Schätzung für Versicherungen
Immobiliengutachter in Bad Vilbel, Frankfurt und Umgebung
Bei der Schätzung des Wertes eines Hauses ist es wichtig, die Unterschiede zwischen den verschiedenen Teilen Ihres Hauses zu kennen. Es kann sehr schwierig sein, den Wert Ihres Hauses vom Wert des Grundstücks, auf dem Sie wohnen, zu trennen. Oft ist es viel schwieriger, den Wert Ihres Hauses zu schätzen, als zu ermitteln, wie viel Sie für das Grundstück neben Ihrem Haus bekommen könnten. Wenn Sie hingegen in einem Gebiet leben, das stark von Überschwemmungen oder Erdbeben betroffen war, müssen Sie vielleicht den wahren Wert Ihres Hauses kennen und nicht den, den Sie bereit sind, dafür zu zahlen. Es könnte sein, dass der Wert Ihres Hauses nicht vom Wert des Grundstücks getrennt werden kann. In diesem Fall ist die Schätzung sehr nützlich.